Scotiabank预估未来2-3年房价下跌10%
–本文转自 www.scotiabank.com “加拿大房地产特别报道” 2012年8月8日发表
-作者：Aron Gampel，Adrienne Warren，Mary Webb
加拿大房地产市场展望 – 火爆市场开始降温
2012年上半年,加拿大国内房屋销售数量和价格均已降温，转售数量倒退回十年平均值，每年46万套，销售价格大体持平。尽管借贷成本创下了历史最低纪录，创纪录的高房价加上监管力度的加强，削弱了人们的承受能力和房地产市场的早期强劲势头。压抑已久的需求在房地产市场历经十年之久的繁荣后已经消耗殆尽，如今，加拿大房屋拥有率达到了创纪录的水平。
预期加拿大房地产市场不会像美国和欧洲那样急剧下滑。不过，加拿大国内房地产市场活力下降的风险在增加。经济放缓的影响可能到2015年左右才会完全显现。
当抵押贷款利率最终提高时，现有和潜在房主的承受能力将日益紧张。目前让房主能承受高房价和日益增加的房屋费用是创历史最低的利率。
此外，全球经济前景已变得更具挑战性。欧洲不断加剧的债务危机加速了美国和许多更大的新兴市场的经济衰退，这对加拿大的出口收益造成了负面影响。贸易额和商品价格的锐减将严重影响国内就业和人们的投资力度，这将导致加拿大房地产市场进一步的紧缩。
加拿大家庭资产负债表保持了相当不错的状态，业主在房地产资产的占有率平均达到67％，相比美国只占41％。目前，加拿大按揭贷款拖欠率很低，这个数字也在不断下降。尽管如此，较高的个人债务负担 – 家庭信贷负债占可支配收入的比重在第一季度里已经攀升至一个新的高度，达到152％ – 资产负债表向房地产市场严重倾斜，这使得加拿大人更易受到不利的冲击，包括失业率大幅上升和/或房价猛跌。
与此同时，联邦对于房地产市场相关的政策的制定已经变得越来越谨慎。房屋贷款和资产抵押贷款的监管标准已收紧，加拿大金融机构监管署（OSFI）已详述其监管机制，并限制了政府在按揭保险业务中的作用。长远而言，这些政策的调整会夯实加拿大房屋贷款市场的坚实基础。然而，不像前几轮监管收紧政策，最新的变化是为防止较高的贷款利率，而不是利率下降。
在这种环境下，由于购房需求减弱，超过十年内首次重现以买方为主的市场，我们预计未来2-3年加拿大平均房价将最终累积下跌10％。这种转变将集中在多伦多和温哥华的房地产市场，那里的住房供应风险和承受能力的压力有可能引发较大的价格调整。然而，我们仍然预期许多其他区域房地产市场会有更加稳定的形势，将会有相对更为有利的需求和定价。
较低的房价和销售量的减少一起表明家庭信贷增长将进一步放缓。房地产市场衰退不断扩大，即使速度相对放慢也会对广域经济带来很大的负面溢出效应，包括对耐用消费品开支，装修业和就业产生负面影响。加拿大建设部门（包括住宅及非住宅）在过去十年中产生约425,000个新的就业机会，接近每5个人里有一个会能得到新的工作，这达到在职人员数量的两倍以上。
即使是在2015年之后，加拿大的房地产部门仍可能会面临长时间相对适度的销售量和价格上涨。从历史上看，房价上涨周期较长会导致市场长时间持续疲软，以逐步恢复人们的承受能力，重新产生购房的需求。20世纪70年代和80年代，加拿大房地产历经繁荣之后分别开始衰退- 根据实际房价是否上涨定义 – 两次衰退各历时8和9年。
加拿大房地产市场过渡期
加拿大房地产市场运作正在趋于缓和。尽管借贷成本超低，然而就业增长速度不温不火，2008年以来按揭保险规定不断紧缩，加上人们的购房需求减退，导致其诱惑力受到限制。加拿大全国住房销量仅略高于长期趋势，由于供求关系已变得更加平衡，房价始终稳定在较高纪录水平。
尽管事态如此发展，人们仍然有一个广泛的共识，认为加拿大的平均房价已经超过长期以来的基本水平。最常见的调整机制将是在几年时间内逐渐恢复人们的承受能力，以致一个较长时间内保持相对平稳的房价。加拿大家庭收入会继续增长，但增速相对缓和。
然而，有两个因素可能会导致其房地产业更大的下行风险。首先，全球经济发展已经失去强劲的势头。大部分发达经济体由于长期为摆脱重大债务负担而被限制在低于标准水平的增长中，而在新兴国家由于正在进行国内调整而使得发展前景受到抑制。许多国家为促进经济较快增长而采用灵活性有限的政策。加拿大的就业率和收入增长将受到萎靡的全球经济前景和国内财政紧缩的影响。
第二，加拿大国内房地产市场相对稳定的背后存在重要的区域差别。在多伦多，由于需求强劲（销售额达到十年平均值以上10％左右），单独住宅房源短缺，以致其房价，尤其是独立住宅价格继续维持了相当大的涨幅。这已经开始挑战人们的承受能力，并提升了更剧烈的价格回调的风险。在新的国内市场，公寓库存上升部分是由投资者的强烈需求导致，这也将引发额外的下行风险。
在温哥华, 住房需求低于其长期趋势20％，人们的承受能力受到的挑战日益增强。高抬的房价只好开始回调。加上过剩的新房源和转售房供应，房价可能会变得更低。此外，温哥华的房地产市场，尤其是豪宅市场，很容易受到境外投资者的情绪影响。
从供给的角度来看，加拿大的整体住房存量并不是特别过度。 未售出的新房库存虽然在其长期平均水平以上，但远低于20世纪90年代初的高峰期水平。考虑到私人楼宇数量的增多，其住房库存实际上稍稍低于历史趋势。
尽管如此，加拿大在2012年上半年动工的住宅数接近22万栋，这超过基层人口的需求。我们估计加拿大房地产新项目开工数接近185,000-190,000套，这包括新建175,000-180,000套住房，加上10,000套更新住房需求（即已开工工程）。未来几年房地产市场运作将有可能逐步朝着这个水平移动。
然而，某些市场仍存在供过于求的风险，这包括加拿大几个最大的中心城市，尤其是多伦多和温哥华，那里的公寓市场正不断扩大。
今年，多伦多开工的公寓数量有望超过2008年设置的的高水位线22,000套。目前有超过40,000套公寓正在建设中，并且将在未来几年内逐步面向市场。而相反，低层建筑建设数量远低于历史标准水平，而未售出的独户住宅的库存创历史新低。
目前高层建筑项目正受到人们需求的强劲的支持。然而，需求一旦减弱,不断建设中的高层公寓加上巨大数量的未售出住房会提升房价骤跌的风险。通过了解项目开工和建设落成的典型所需时间,我们预计高层公寓可能到2014-15年仍会继续建设。
房子转售价格上升空间有限,加上出租房空置率不断升高已经成为新的市场特点，这将会挫伤投资者的投资欲望，反过来也会放缓新工程的动工。由于转售市场降温，建设者们增加额外住房库存的意愿也会将降低。
已经有迹象显示多伦多的公寓市场正开始自我修整。根据Urbanation，一家公寓市场研究公司的调查显示，多伦多公寓的销售量在2012年第二季度大幅下跌，其中投资者购买的公寓占有一个相当大的份额。我们根据一份未售出的公寓库存记录（包括那些施工前期项目）预计因开发商无法保证足够的预售而延迟或取消的项目会增多。
加拿大房价多年持续上涨导致无论是从全国房价与家庭可支配收入比或房价与租金价格比来说都将房产估价推至新的水平。这两个比例可能将趋于平稳, 但不太可能下降,除非房价和销售量都一致走低。加拿大国内家庭收入将在经济增长缓慢的环境中保持适增长度，而租金涨势在未来几年内将由于市场上出租房源- 出租公寓和公寓数量的增加而受到抑制。
然而，,无论是美国或欧洲国家都不可能为抵抗经济衰退进行更彻底的修整。加拿大绝大多数家庭应该能够适应中期由于政府没有进行重大调整导致借贷成本逐步上升的状况，因为大约三分之二的住宅按揭贷款都有固定利率。加拿大房地产市场也会受到移民，部分选定市场,如阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省的房地产市场潜力和加拿大其他地区朝着更加稳定的房地产市场转移的推动。
此外，加拿大拥有十分健全的抵押贷款市场基础。加拿大不像美国房地产市场具有致命的轻易借贷行为和高风险抵押贷款，其次级抵押贷款市场也相对较小。大部分按揭贷款都在资产负债表上有说明，这使得承保标准更加健全。2008年底以来的紧缩投保房贷细则使得银行贷款更加审慎。
最新政策调整的影响
加拿大财政部在经济衰退后已收紧按揭贷款和房屋净值信贷（HELOCs）标准三次，以此来抑制加拿大的房地产市场的过度繁荣和家庭债务的激增。加拿大在今年六月推出了最新政策变化并将于7月9日开始生效。
渥太华也希望加固加拿大国内金融机构的贷款框架，并逐步限制联邦政府在加拿大房地产金融业的作用。至此，最近的政策调整包括在六月公布了加拿大金融机构监管署制定的住宅按揭贷款方针，加拿大金融机构监管署监督其按揭房屋公司的商业运作的职权增大，近期将分别限制加拿大按揭房屋公司和加拿大两家私营保险公司的按揭保险上限为 600亿美元和300亿美元，债券立法条文明令禁止将投保的住房抵押贷款作为抵押品，并且开始执行“巴塞尔协议III”。实施这些政策的风险是各项政策改革之间的互相影响将累积导致对房地产市场造成超过预期的负面影响。
渥太华在加拿大的住宅按揭保险业占有着主导地位，它占有加拿大按揭房屋公司的主要市场占有率，以及支助两家私营公司住宅按揭保险的90％。要知道加拿大按揭房屋公司拥有6000亿美元的资产，其保险业资产于3月31日上升至5700亿元，并计划限制低比例投资组合保险，以保障高比例房主贷款和多单元资产保险抵押贷款的可用性。
监督机制和按揭保险政策调整的影响难以预计，而缩短分期偿还年限的效果能更容易评估。分期偿还年限从30年调整到25年这一变化会使得加拿大均价房（37万美元）的买家每月大约多支付178美元，应计利率上升约85个基点。
然而，分期偿还时限从40年调整到25年的累积影响更为明显。在不到四年的时间里，原先能够推动新的抵押贷款的较长的最大摊还时限缩短了15年。如今, 摊还时限从40年变为25年后,买家为一套4％的5年期固定抵押贷款利率和最低5％的首期的均价住房每月需多支付387美元（从1462美元1849美元）。这代表每月将多支付26％的金额。
紧缩政策的累积效应使得房地产市场和消费领域呈现出下跌的风险。相比2006-07年度按揭贷款标准的大幅放缓,和经济衰退期为支撑当地就业而推出的刺激购房政策,如今的政策把的我们带到一个明显不同的环境中。随着经济衰退进一步加深，联邦和省政府出台了一系列房地产市场的激励机制，比如渥太华和魁北克省会提供装修税务优惠，加强首次购房者的后续援助，扩大社会对房地产的投资，为市政当局与住房相关基础设施建设提供低成本的贷款，
以及提出保险按揭购买计划和其他措施以保证金融机构的流动性和放贷能力。加上加拿大银行削减其隔夜利率至0.25％，结果使得加拿大本身就走势强劲的房地产市场升温。
最新一轮紧缩政策开始实施时，加拿大房地产和消费市场在诸多变数中全面达到高峰,并且由于资产负债表捉襟见,家庭债务增长放缓提示市场衰退。当抵押贷款利率下降使得房价不那么受影响时政府开始收紧房贷细则。紧缩政策也是当加拿大反弹回金融危机前的快速增长时开始实施。
家庭信贷需求的趋势大幅走低，五月Y / Y增长放缓至5.6％。抵押贷款增长已经放缓至7％Y / Y，达到危机前约三分之一的水平，其增速达到房地产市场繁荣时期到达顶峰十年前的水平。消费信贷（不包括抵押贷款）的增长自2010年年中以来大幅放缓至只有2.6％Y / Y,这警示人们需减缓家庭债务积累的整体步伐。
房主承担能力持续走紧可能会促使省政府进一步发挥作用，援助那些被抵押贷款债务压得喘不过气来的家庭。在加拿大很多省份，上涨的物业税税率和电力成本最终预期会导致更高的抵押贷款债务。其中,不列颠哥伦比亚省采取了很多提高人们购房承担能力的措施。其中一条主要措施是提供房主津贴,这能够抵消部分物业税的负担。然而，这些举措的实施对于大多数省而言，由于全球经济增长缓慢,会受到各个政府的平衡预算目标的限制。
作者：
-阿隆·甘佩尔（416）866-6259
-阿德里安娜·沃伦（416）866-4315
adrienne.warren @ scotiabank.com
-玛丽·韦伯（416）866-4202
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