鲍勃.伦尼-对温哥华房地产泡沫的担忧是多虑的

February 6, 2013  |  房地产市场分析

By Rachel Mendleson Posted: 08/27/2012 Huffpost BC

本市最有影响力的房地产营销商鲍勃.伦尼指出温哥华的房地产泡沫和可负担能力被过分夸大。
鲍勃.伦尼在过去四十年时间里带头完成本市最关键也最具争议的几项房地产项目,他指出少数高档住宅销售价格向平均房价倾斜。在他看来,当你除去高档住宅销售,认为它们同本地市场毫无关系,一副大不一样的画面将会浮现出来。

温哥华因其昂贵的房价而广为人所知,跻身加拿大最难以负担房价的城市之一。你是怎么理解此番评价的呢?

以2011年的公寓销售为例,当年公寓的平均价格为49万加元,交易次数高达21000次。但是如果除去总交易的前20%,均价则会下降到313000美元。大温哥华的高端房源销售与普通房源混在一起,因此有最昂贵的地方的称号。

所以让我们不去考虑那些被海外买家控制的高价位房源的时候,因为它们和本地市场毫无关系,你就会留意均价为313000加元且供给量达16000户的公寓时,你的平均收入需要达到52000加元足以支付。这是很正常的市场。至于独栋住宅的均价保持在88万加元,但如果排除总交易的前20%,它的价格则下降至66万加元。

大部分的房屋价格是在当地收入可以支付起的范围之内,但问题是我们都在不停地比较希望自己能入住像多伦多的Rosedale 或Forest Hill 附近,对于初次购房者而言,这些地方是可望而不可及的。

您曾经指出为了改善房屋购买的承受力,规划的重点应该放在区域性转变。 这是什么意思呢?

温哥华市长正尝试修建出租房并成立了一个工作小组解决可负担能力这个问题。但是选择在加拿大最昂贵的土地上尝试解决这些问题令我担忧。为什么不让可负担能力成为一个区域性的解决方法。例如素里这个城市有18000户经过批准的公寓等待出售。让我们换种方法看待可负担能力这个问题。所有的初次购房者都想居住在市中心,但若真要实现这个愿望得分两到三步行动。
问题是我们有市长和委员会。他们都想借成功解决上述问题举起胜利的旗帜好再次当选,但是我认为我们要共同携手才能解决这个问题。

近来关于温哥华房地产泡沫的说法不断,但是据我所知您并不赞同这种说法。

我们深入研究这个问题并调查年龄跨度从55到74的人口。他们在大温哥华坐拥无贷款产权的住房,价值高达880亿加元。这些55到74岁的人们,不愿承担风险。因为他们不能从他们认为可以得到回报的其他投资上拿到钱。所以我再一次坚信婴儿潮时代出生的人不能向以前那般掀起购房热潮。
880亿加元在2006年仅值660亿美元。即使这个数据有一些偏差,这些房产最终都会被转手。只要在他们有生之年他们肯定得掏腰包帮助他们的孩子,因为没有他们的帮助,孩子们是买不起房的。这将会是一大笔钱,势必带动整个地区。很多买家的支持也证实了这一点。

听起来你是在预测购买习惯的变革

当你回首占领运动时,我们应该都开始意识到99%的人都有发言权。剩下的1%无法再继续控制人们的发言权,这也将决定我们怎么发展社区。

婴儿潮时代出生的人对汽车非常依赖,因为他们需要车外出社交。现在的年轻人不需要车也能去约会。所有的事情都能用他们的Iphone手机就能轻松解决。这真的是一个完全不同的文化。我们尝试把这点联系到产品设计中。这些年轻人还会像他们的父母那样认为拥有房产,好像拥有珠宝那么珍贵吗?我不这样认为。

但是我们该怎么面对这一切呢?这是一个很大的挑战。

如果利率上调,这将是不可避免的,那么这座城市的房地产市场将会发生什么样的变化呢

我们调查了从素里到温哥华(2011年)的近2000栋(公寓)的预售情况,结果显示只有百分之四的销售量的定金额低于15%,所以人们在购买时已经拥有真正的财产。

市场给我们很多信息,提示我们将要发生的事情。人们开始有所防备的申请五年到七年的房屋抵押贷款。但我不认为哪天早晨我们起床,利息能一下增加到3%,所以当利息上调0.25%或者到0.50%,我们会自然警惕的。

现在这些流言蜚语打乱了我们的正常逻辑,每一件事都说天会塌下来。但是我认为温哥华的房地产是一项珍贵的资产,里面蕴含了一种你无法割舍的文化。

中国和香港的购房者给本市房地产带来的外资是不是使得整个市场更脆弱呢?

如果你研究亚洲文化,会发现并不是短期的一现,而是长期的。作为被动投资者选择在温哥华购置房产,至少要首付35%到40%,这样才可以用租金来偿还按揭或者是当作维修费或是缴税,所以它是长期的。

保守预估在接下来的14年内大概有94000人搬迁到这儿。这意味着这座城市将会增加超过35000扇门,这些仅针对温哥华而不是大温哥华地区。我们没有土地了,没人建租赁房。所以那些被动投资者清楚知道他们将会有房客。每个人都是为了长期房产增值而购买的。

不论是和前市长拉里.坎贝尔共进午餐还是给位居高位的政府官员打电话使项目顺利通过,你在温哥华拥有一定的影响力-这些影响力远超过一位置业顾问所拥有的

我从事这行已经有37年了,我积极参与政治,在本地区内履行公民义务。拉里是我的朋友。

我不能只向这个城市索取,我应该要懂得回报。这是我应该承担的责任。信守诺言是我唯一能回报这个城市的方式。一直以来我都觉得我的工作是简化购房过程,并引出一些常识问题。

三月份我们出售Marine Gateway的房子,一天之内售出414单元。这些房子位于加拿大线上,其中20%的房子没有停车场。我给市执行长打电话并告诉他:“去你的规划局,去你的社区团体。消费者开口了,他们想要居住在交通线附近,即使没有停车场,他们也会购房的。”我认为我们选举出的官员应该要知道真实的情况。

在一些类似像市中心东区的地方,问题是我应该怎么样让每个人明白即便不通过城市改造,我们也可以有所改变。我认为我就是必须要做这件事的那个人。

接下来那些项目最让你兴奋不已呢?

地铁和公交沿线的项目都很大。今年晚些时候我们将在位于温哥华东南方向的Joyce Skytrain 车站附近推出1100单元。其中400套住宅的价格都低于349000万加元。我相信它们应该会很受市场的欢迎。

另一方面,我们打算在57街和Granvill St的奥斯丁C.泰勒地产上开发十英亩并推出超过500套Townhouse及公寓。古老官邸那栋楼只有4个单元。我希望我能搬到那。我绝对会爱上那的。

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